Оценка земельного учкстка для банкротства

Оценка имущества при банкротстве физического лица

Когда в отношении физического лица невозможно ввести процедуру реструктуризации задолженности, либо условия предоставленной судом рассрочки были нарушены должником, в отношении него вводится процедура реализации имущества. Основная цель данного этапа банкротства – максимальное погашение требований кредиторов за счет продажи имущества должника на торгах.

Опись имущества гражданина

Процедура реализации имущества должника – многоэтапный процесс, который начинается с формирования конкурсной массы или описи имущества должника. Данная процедура входит в зону ответственности назначенного судом на процесс банкротства финансового управляющего. Он обязан составить детальный перечень имущества физического лица, которое подлежит реализации на торгах в счет погашения задолженности.


Оценочные экспертизы не являются редкостью в отечественных судах. Однако количество вопросов, возникающих в связи с ними, не уменьшается.

Вниманиеattention
В сентябре 2017 г. в Саратовской государственной юридической академии прошла конференция процессуалистов, на которой много внимания было уделено именно судебной экспертизе. Показательно и то, что с докладами на эту тему выступали представители не одной, а многих процессуальных школ УрГЮА(У), МГЮА(У), ВШЭ, СГЮА и др.

Перечень проблем в судебной оценочной экспертизе достаточно объемен.


Одной из них является соотношение заключения судебного эксперта-оценщика и федеральных стандартов оценки.

Большое распространение получило мнение, что федеральные стандарты оценки распространяются только на отчеты об оценке и не обязательны к применению при производстве судебной оценочной экспертизы.

Оценка земельного учкстка для банкротства

Специалистами юридического отдела ООО «ПЦ Дивиус» была подготовлена презентация, раскрывающая информацию о выгодах от снижения кадастровой стоимости. В результате конкурсным кредиторам не оставалось ничего кроме одобрения процедуры оспаривания кадастровой стоимости и фиксации своего решения в протоколе общего собрания.

Предварительные работы

Специалистами оценочного отдела ООО «ПЦ Дивиус» была проведена БЕСПЛАТНАЯ предварительная оценка рыночной стоимости земельного участка.
Её результаты показали, что для участка с кадастровым номером: 63:05:0103047:0033 и кадастровой стоимостью в размере 34 946 303 рублей, рыночная стоимость может быть установлена в размере 5 262 000 рублей, что в абсолютном выражении означает снижение более чем в 6,6 раза.

Инфоinfo
Кроме того, кадастровая стоимость устанавливается в результате массовой оценки и на раннюю дату. То есть, во время продажи действовала кадастровая стоимость, которая фактически была определена на гораздо более раннюю дату.

Фактически кадастровую стоимость надо читать как: «это имущество в 2011 г. стоило 19,3 млн. руб.». Понятно, что цена в 2011 г. имеет очень малое отношение к цене 2014 г. (когда был заключен оспариваемый договор).

Несоответствие цены приобретения имущества должником и цены его продажи может быть объяснено ошибочным определением его стоимости при покупке. Например, должник заранее приобретал имущество по завышенной цене в надежде получить от него прибыль, способную покрыть образовавшуюся разницу.
Кроме того, необходимо учитывать и обвал цен на недвижимость, который произошел за период с 2011 г. по 2014 г.


СКЭС ВС РФ, но хотелось бы сказать несколько слов об определении судьи Д.В. Капкаева.

С юридической точки зрения не понятно, каким образом, суды должны были оценивать разницу между продажной стоимостью и стоимостью приобретения имущества продавцом (и тем более, кадастровой стоимостью). В ЗоБ говорится только о соответствии цены уровню рынка.

Не понятно, какие замечания в этой части могут быть предъявлены и к судебному заключению эксперта. Эксперт ответил на поставленные вопросы и вряд ли мог ответить на вопрос о причинах установления кадастровой стоимости и стоимости приобретения имущества самим должником.

С точки зрения оценщика, очевидно, что несоответствие между указанными ценами вполне может быть вызвано объективными факторами.

Неадекватность кадастровой стоимости подтверждается многочисленной судебной практикой.

Поэтому обычно к результатам проведенной управляющим оценки вопросов не возникает.

После того как имущество было оценено и описано, управляющий представляет в суд положение, содержащее базовые условия предстоящей процедуры реализации имущества: опись, сроки и порядок реализации имущества, начальную цену продажи. На это управляющему отводится не более месяца. Положение проверяется судом на соответствие законодательства, после чего утверждается, либо отклоняется и направляется на доработку.

Имущество, составляющее конкурсную массу, может быть реализовано в двух форматах:

  • путем прямой продажи (для вещей дешевле 100 000 р.);
  • через электронные торги (для имущества дороже 100 000 р.).

Прямая продажа происходит по следующей схеме. Например, управляющим был описан телевизор, принадлежащий должнику.

Подозрительные сделки

(ст. 61.2 Закона о банкротстве)

Сделки с предпочтением

(ст. 61.3 Закона о банкротстве)

Неравноценные сделки

Совершена в течение 1 года до принятия заявления о банкротстве. Совершаются при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной, включая случаи отличия цены и иных условий в худшую сторону

Сделки с возможностью оказания предпочтения

Совершена после принятия судом заявления о банкротстве или за 1 месяц до этого. Влекут или могут повлечь оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами

Вредные сделки

Совершена в течение 3 лет до принятия заявления о банкротстве или после его принятия.

Это, например, единственное жилье физлица (если только речь не идет об ипотечной квартире, которая заложена в банке); вещи и техника дешевле 10000 р.; одежда и обувь гражданина, денежные средства в пределах МРОТ и некоторое другое.

  • Предпринимаются меры по наполнению конкурсной массы за счет имущества, которое было намеренно отчуждено физическим лицом в целях недопущения его взыскания. Для этого финансовый управляющий анализирует все совершенные сделки должником за последние три года и подает запросы в уполномоченные инстанции. При необходимости он может аннулировать подозрительные сделки и вернуть имущество в конкурсную массу.

Арбитражный управляющий (по личной инициативе/по инициативе собрания кредиторов).

  • Уполномоченный представитель собрания кредиторов, в случаях, если этого не сделает арбитражный управляющий по их поручению.
  • Конкурсный кредитор/несколько кредиторов или уполномоченный орган, если размер их требований к должнику составляет более 10% от общей реестровой задолженности.
  • Сторона оспариваемой сделки.

Очевидно, что из всех перечисленных субъектов только арбитражный управляющий наделен обязанностью (а не правом, в отличие от остальных) оспаривать сделки, причиняющие вред должнику, ведь основной задачей его в деле о банкротстве является пополнение конкурсной массы, в том числе путем возврата имущества по недействительным сделкам.

Закон «О несостоятельности (банкротстве)» говорит о специальных основаниях оспаривания сделок в рамках процедуры банкротства.

Важноimportant
Его оценочная стоимость составила 20 тыс.р., что дешевле 100 тыс.р. и дает ему право не выставлять технику на торги. Управляющий подает объявление в газету или специализированной онлайн-площадке и продает телевизор заинтересованному лицу за 20 тыс.р.

Вырученные от продажи деньги включаются им в конкурсную массу.

В отношении имущества дороже 100 тыс.р. управляющий организует торги. Все торги по банкротству сейчас проводятся в формате электронного аукциона на специализированных площадках.

О месте и времени проведения торгов управляющим размещается информация в открытом доступе. В торгах вправе принять участие все желающие, обладающие ЭЦП и прошедшие предварительную регистрацию (иногда требуется внесение задатка).

Первоначально все имущество выставляется по оценочной стоимости с шагом на повышение.

Я сам, являясь оценщиком неоднократно писал рецензии на судебные экспертизы. Такие рецензии должны рассматриваться как письменные доказательства.

Но здесь возникает технический вопрос, который состоит в следующем.

При наличии отрицательной рецензии получается ситуации, когда в деле имеются противоречащие друг другу заключения двух специалистов. А определиться с тем, кто из специалистов прав, должен суд, который априори не является специалистом.

Видимо здесь и кроется причина определенного скептического отношения судов к таким рецензиям. По моей практике, суд соглашается с рецензией, когда в ней указываются очевидные ошибки, например, ошибки в математических расчетах (см. здесь: http://upbiv.ru/index.php/123/14-publikatsii/999-osparivaem-sudebnuyu-ekspertizu?hitcount=0 ).

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *